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买卖商品房,这些事儿不能不知道

——商品房买卖合同纠纷的典型案例分析

2017-11-14 10:21 兴安日报

写在前面的话:     

商品房买卖合同纠纷类案件属于比较常见的一类民事纠纷,在与房屋有关的案件中占有较大的比例。为了更好地进行普法宣传,兴安盟中级人民法院整理出五个典型的商品房买卖合同纠纷的案例,针对商品房交易过程中经常出现的逾期违约、“一房二卖”、合同履行瑕疵、履行抗辩等问题,通过有针对性地进行辨法析理,提醒公众在购买商品房的过程中需要注意的问题,避免由于对法律规定的不了解造成不必要的财产损失。

希望通过这些典型案例的发布,进一步深入推进司法公开,提高人民法院司法审判工作的司法公信力,提升社会整体的法律认知水平,从而达到“以公开促公正”的效果。

未履行合同?依法承担责任!

【案情简介】

2016年9月19日,芳芳与建军签订了房屋买卖合同,约定芳芳将其自有的位于科右前旗某家园的房屋(面积81.99平方米)以总价款45万元出售给建军。当时,建军给付定金3万元,余下房款42万元,且建军于当日为芳芳出具42万元欠条一枚,约定于2016年11月1日还款,建军随即入住房屋。2016年12月23日,芳芳和建军共同在物业部门为该房屋交纳了2009年至2016年的物业费3673元,其中芳芳交纳1673元,建军交纳2000元。但由于建军未能按时交付余下房款,芳芳起诉到法院,要求与建军解除房屋买卖合同,并要求建军腾出房屋,支付2017年1月至2017年4月的房屋租金4800元(4个月×每月1200元)。结果,建军同意解除合同,但不同意给付租金。

【法官说法】

《中华人民共和国合同法》以下简称《合同法》中规定,在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,当事人可以要求解除合同。《合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

据此科右前旗人民法院判决被告建军与原告芳芳房屋买卖合同于判决生效后立即解除。被告建军于判决生效后五日内搬出原告芳芳的房屋,并按照每月1000元标准自2016年12月起向原告芳芳交付房屋使用费用,直至搬出房屋时止,以上费用从原告芳芳应返还给被告建军的房款定金及物业费中予以扣除。

该案的典型意义在于解除合同的条件成熟时,解除权人可以依法解除合同。在双务合同中,首先应根据双方签订的合同约定来确定双方的权利义务,本案中,被告未按照合同约定的时间向原告交付房款是事实,且在未交付房款的情形下已经入住,因此根据相关法律规定,原告发现被告不能按期交纳房款、不能实际履行合同的情况下,可以行使合同的解除权。在购房时买卖双方要根据约定及时、全面履行自己的义务,买方要及时给付房款,卖方要按时交付房屋,如果一方明确表示不履行约定义务或者以自己的行为表示其不再继续履行义务,那么另一方依法可以要求解除合同,并要求另一方承担相应责任。

未遵守约定?必须赔偿损失!

【案情简介】

原告文静购买了晓亮以某房地产开发有限责任公司名义开发的某商住小区房屋。双方约定,文静购买的楼房位置为2号楼7单元702室,面积70.82㎡,价格为每平方米2080元,首付80000元,余款办理住房公积金,交工日期为2011年12月31日。通知单还单独标注了“东数第七个单元”,加盖该开发商“财务专用章”。后来因规划变更,2号楼由9个单元变为10个单元。文静购买的楼房位置虽然没有变化,但单元号由7单元自然顺延为8单元,晓亮将7单元702室的房屋出售给了大刚,且已经办理了房屋产权证。晓亮将现在的2号楼8单元802室留给了文静,面积、格局与7单元702室一致。晓亮将房屋交付给文静时,文静拒绝接受留存的“8单元702室”,双方发生纠纷,文静诉讼到法院,要求解除与晓亮签订的商品房买卖合同,退还购房款,并支付利息。

【法官说法】

依据《中华人民共和国合同法》法条内容及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第二十一条第一款,判决双方解除合同,由被告晓亮返还原告文静购房款并追加利息,同时晓亮赔偿文静损失一万元,而某房地产开发有限责任公司承担连带责任。

商品房买卖过程中,双方都应根据合同约定的内容履行义务,一方当事人违反合同约定,给对方造成损失的,另一方当事人可以要求解除合同并取得适当赔偿。本案中由于文静签订的合同中,约定的房屋为7单元702室,而晓亮私自将约定房屋出售给他人,导致合同无法继续履行。在遇到这种情况时,买方可以要求解除合同,并同时要求卖方赔偿损失,法院会依据事实情况确定具体的赔偿数额。另外,本案中的开发商应该在规范许可发生变化时及时通知购房者,与购房者协商是否同意顺延房屋单元数,如果购房者不同意顺延房屋单元数,那么开发商应该严格按照合同约定的内容履行交房义务,否则就必须承担赔偿购房者损失的责任。

一房许两家?赔偿买家损失!

【案情简介】

大海为甲公司供应混凝土,而乙公司欠甲公司工程款。由于乙公司不能结清欠甲公司的工程款,经协商后甲公司将债权转让给大海。随后,乙公司与大海签订了两份商品房认购协议书,约定该公司以其开发的某新城23栋楼8号、9号门市抵顶欠大海的混凝土款,合计人民币300万元,并出具了盖有乙公司财务专用章的财务专用收据。协议生效后,大海多次找乙公司要求办理房屋产权登记,但乙公司一直未能履行。2015年7月大海发现乙公司将房屋卖给了第三方晓东,于是诉至法院要求乙公司返还购房款,并给付利息,还要赔偿其损失。乙公司答辩称其与大海没有任何法律关系,大海购买的房屋是苏成以乙公司名义开发的房屋,购房协议涉及的是苏成和大海双方。而第三人苏成辩称是甲公司欠大海混凝土款与其无关。

【法官说法】

扎赉特旗人民法院判决:一、解除大海和乙公司签订的两份商品房认购协议。二、苏成在判决生效后即返还大海购房款,并从2015年10月8日起至给付完毕日止以320万元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计息给付利息。三、苏成在判决生效后即赔偿大海购房款的50%即160万元损失。四、乙公司对本判决上述二、三项判决内容承担连带偿付责任。

本案涉及“一房二卖”问题。“一房二卖”行为是指房屋产权人(具有预售商品楼资质的开发商)先后将一处房产分别卖给两位或者是两位以上的买受人,获取两份或者多份房屋价款的行为。本案的意义在于提醒购房者在购房时一定要关注房屋的相关情况,如房屋是否已经被出售,是否已经有网签合同等等。同时也提醒开发商要严格按照合同约定交付房屋,如果开发商没有按照合同约定交付房屋,就会受到赔偿购房者损失的惩罚。另外,对于“一房二卖”中两名购房者谁取得房产的问题,一般来说,两份房屋买卖合同均有效情况下,根据法律规定,房屋未交付的,采取合同在先原则,即先签订房屋买卖合同的购房者取得房屋;房屋已经交付但未办理房产证的,先占有房屋的购房者取得房屋;房屋已经交付且已经办理房产证的,已经办理房产证的购房者取得房屋。

未履行义务?需要理由充分!

【案情简介】

2010年7月24日,内蒙古某建筑有限责任公司为晓光出具收据一枚,约定晓光购买由内蒙古某建筑有限责任公司开发建设的位于阿尔山某商服楼A座东侧转角处3-2、3-3商品房,约定面积共110平方米,每平方米3000元,且晓光向内蒙古某建筑有限责任公司支付房屋定金10万元。

2010年7月,内蒙古某建筑有限责任公司将该商服楼开发建设项目转承给阿尔山市某公司。2013年8月21日,晓光领取诉争房屋钥匙,但一直未付清房屋余款,阿尔山市某公司起诉到阿尔山市人民法院,要求晓光交付所欠的购房款。晓光称由于阿尔山市某公司只交付了房屋钥匙,但是并没有协助其办理房屋产权证,而合同中约定阿尔山市某公司有义务协助晓光办理房屋产权证,所以他才一直未交付房屋余款。

【法官说法】

法院依据《中华人民共和国合同法》第六十、六十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条、第十七条,判决晓光支付阿尔山市某公司购房余款,而阿尔山市在晓光支付购房欠款的同时协助晓光办理房屋产权证。

本案主要涉及商品房买卖合同中同时履行抗辩权的问题。所谓同时履行抗辩权,是指买卖双方在双务合同中互付义务时,如果一方未履行义务,另一方可以拒绝履行其相对应的义务。本案中合同约定晓光的义务是支付房款,而阿尔山市某公司的义务为交付房屋同时协助晓光办理房屋产权证,双方之间互付义务,但未约定履行义务的顺序,由于阿尔山市某公司未协助晓光办理房屋产权证,所以晓光以同时履行抗辩权作为抗辩理由不交房款。

因此,本案从表面看,晓光未按时交付其余购房款构成了履行迟延,但是,在考虑其是否应承担交付余款及是否构成违约时,还应考虑其是否享有法定的抗辩权。因双方在合同中并未约定双方义务的履行顺序,阿尔山市某公司在未收齐购房款前,亦有理由拒绝协助买方办理房屋所有权转移登记手续。因房屋属不动产,买卖合同中出卖人除负有交付标的物的义务外,还应当在收到全部购房款同时协助买方办理房屋过户手续,所以法院判决买方给付其余购房款的同时,卖方协助办理房屋产权证是正确的。

 未偿还借款?不能直接要房!

  【案情简介】

之前,光明向大春借了一笔钱,同时某房地产开发有限公司与大春签订了《购房协议》,为光明与大春之间的借贷关系提供担保。

后来,光明未能按照约定偿还借款,大春就以某房地产开发有限公司为被告提起诉讼,请求依法判令某房地产开发有限责任公司为其办理上述《购房协议》中约定的两处楼房的网签手续,并交付房屋钥匙。但经法院释明后,原告大春仍拒绝变更诉讼请求。

【法官说法】

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》,当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。

当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理,判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。由于原告大春不同意变更诉讼请求,乌兰浩特市人民法院依法裁定驳回原告大春的起诉。

随着经济的发展,借贷行为越来越为普遍,为了保证债权的实现,债权人往往通过各种途径为其债权实现提供保障,通过签订商品房买卖合同为借贷行为提供担保的相关案件屡有发生。最高人民法院对此类行为有明确的司法解释,通过签订房屋买卖合同为借款人提供担保的,在借款人不能偿还借款时,出借人不可以直接要求取得房屋的所有权,当事人之间签订的买卖合同实质上是为借款行为提供的担保,在借款人不能履行还款义务时,出借人只能通过拍卖相关房屋取得房屋拍卖所得的借款来实现自己的债权。  (本版稿件均由盟法院供稿,案例中涉及的人物和企业均为化名)

 

编辑:董立平

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