“买卖不破租赁”是怎么回事

案件回顾：

2016年8月，王先生在选购一套二手房时，业主告知该房产已经有人承租，租期尚有两个多月才到期。王先生以为，购买房屋后就有权随时要求承租人搬离。于是，与业主签订了合同并办理了过户手续。但是，在与承租人交涉限期搬离的过程中，承租人提出“买卖不破租赁”的概念，要求继续承租该房屋。

律师观点：

对此，我国《合同法》第229条明确规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠予或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。由此可见，在该案例中，承租人提出要求继续租赁该房屋是合法的，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，承租人的利益应该受到法律保护。王先生无权要求承租人限期搬离，但是有权要求承租人支付租金，因为王先生在取得该房产的所有权的同时也取得了收益权。

律师建议：

二手房买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，如果出租，租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。                 （本栏目内容由兴安盟法律援助中心提供）